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外圍區域成交亮眼 廣州樓市仍有“價格洼地”?

2019-03-29 09:05:10 來源:南方日報 【 瀏覽字號:

當下的廣州樓市,真正的房價“洼地”是否存在?購房者在衡量居住價值與物業價格時,如何取得相對的平衡點?

根據廣州中原研究發展部的統計,熱銷板塊主要集中在南沙、增城兩區,其中增城一區“獨占”5個熱門板塊。一方面,得益于兩個區域順銷大盤貨量充足,不同價格區間產品選擇多樣,吸客能力強勁;另一方面,在大灣區利好因素的加持下,南沙今年以來供貨量也大幅增加,金洲、黃閣、南沙灣等地均成為銷售熱門。截至3月17日,廣州2019年第一季度“至Top熱銷板塊”的前三位分別由增城永和、南沙金洲和番禺亞運城把持,三大板塊成交量累計占全市成交的26.5%。而外圍區域成交量亮眼,除了交通、配套等各項利好加持外,價格優勢這一“硬核”優勢也成為打動剛需購房者關鍵的一點。無論首次置業的剛需族,還是尋求大戶型的改善型購房者,低總價意味著降低了購房門檻,調動了購房積極性。

值得注意的是,以往表現相對低調的北部區域,今年表現也分外“搶眼”:從化街口—江浦板塊成交量殺入全市前十,地鐵14號線與價格洼地的優勢讓從化被更多購房者納入購置范圍。花都方面,獅嶺、區府、新華舊鎮等多個傳統大盤推出了新一期項目;近年供地集中的花都湖板塊新貨亦陸續入市,給予購房者更多選擇空間,預計北部區域的成交氣氛也將得到陸續改善。

熱門板塊分析

南沙

利好政策帶動金洲、黃閣表現突出

2月中旬《大灣區規劃綱要》公布,南沙升格為“大灣區合作發展三大平臺”之一,主要負責國際航運、金融及科創發展,未來將打造大灣區“半小時交通圈”交通樞紐,在此重磅利好帶動下,南沙部分項目隨即“借東風”加推,市場反應積極。今年第一季度,黃閣、金洲板塊成交量占全市一手成交總量的12%,成為支撐成交的“頂梁柱”。

其中,金洲作為南沙發展成熟度較高的“傳統優質板塊”,由于供貨量充足,不同項目存在明顯價差,可滿足各類購房者的置業需求。對于總價預算160萬—180萬元區間的購房者,可選擇越秀濱海新城、陽光城麗景灣等項目;對于購置預算相對充裕,總價在200萬—220萬元區間的購房者,可選擇越秀東坡、碧桂園·璽悅等進港大道沿線新盤,生活配套更加完善。

對比南沙其他板塊,金洲的突出優勢在于現有配套完備,生活氛圍濃厚,同時2019年以來,已引入星河、上海升龍等優質房企推進舊村改造。

廣州中原研究發展部認為,舊改將為金洲中心區補充大量居住配套商業配套,提升金洲中心區宜居程度和營商環境,舊改對城市形象的提升亦有助于金洲完成南沙“城市會客廳”的規劃定位升級。

另一方面,近年供地充足的黃閣板塊從去年第四季度起新盤供應力度不斷提高,成交較為突出的項目有萬科海上明月、方圓合景·南沙水戀,其中萬科海上明月主推59-75平方米小戶型單位,以低總價吸客;方圓合景·南沙水戀臨近4號線黃閣汽車城站,對于市區上班族而言,45分鐘通勤可覆蓋萬博、琶洲、金融城等重要商服區。

增城

永和“貨量為王”通勤與配套升級

雖然第一季度增城整體一手供應量較去年第四季度少,但永和板塊憑借大盤眾多,順銷貨量充足的優勢吸客,成為2019年至今全市成交量最大的板塊,占全市成交量的10.6%。

永和板塊的招商臻園、金地香山湖、譽山國際等項目成交表現不俗。廣州中原研究發展部認為,新塘萬達廣場建設推進、增城有軌電車示范線環評等利好將進一步帶動永和板塊價值升級,板塊客戶群亦將由以往剛需上班族為主陸續變化為剛需+中高端置業。

荔灣廣鋼南區陸續入市滘口優質項目可觀

目前,廣鋼中軸線以北項目陸續進入一手銷售中、尾段,未來廣鋼南區項目將接棒成為廣鋼板塊的銷售主力,目前南區如保利碧桂園·公園大道、保利和光晨樾等項目已投入市場,價格在4.7萬-5萬元/平方米之間。

值得一提的是,今年2月,廣鋼掛出AF040225-B“蚊型宅地”,地塊條件平庸,但起拍樓面價達28140元/平方米,為廣州宅地拍賣史上最高的樓面價。廣州中原研究發展部認為,廣鋼時隔2年再次掛地,加上金融城黃埔大道646號地塊出讓“珠玉在前”,預計房企會爭奪較為激烈,為廣鋼市場帶來積極氛圍,也將引導市區地價整體走高。

除廣鋼新城外,滘口、茶滘板塊自去年下半年起,一手項目供應量亦有所增加,今年第一季度,保利花海灣、悅江上品苑、珠江鵝潭灣等項目都陸續加大供應量。

與廣鋼板塊相比,滘口、茶滘具備臨近地鐵5號線的優勢,可不換乘一線直達淘金、珠江新城、科韻路等商服區,加上購物、餐飲、公交、醫療等生活配套完善,對強調生活氛圍以及“三代同堂”改善置業的買家具備吸引力。

熱門板塊分析

天河

依靠東圃、奧體供貨金融城標桿地帶動熱度

截至2月底,天河一手住宅庫存量為14.6萬平方米,僅次于越秀為全市庫存量第二小的區域,庫存消化周期為2個月。2018年下半年起,牛奶廠板塊一手銷售陸續進入尾聲,目前天河主要依靠蘭亭盛薈、珠江花城兩個項目供貨。

另一方面,近期出讓備受矚目的金融城黃埔大道646號地塊以37億+自持55%的條件出讓,折合樓面價37465元/平方米,刷新天河地塊單價標桿。

廣州中原研究發展部認為,天河地塊出讓競爭激烈,反映了當前廣州“中心”天河用地買少見少,加上珠江新城—金融城—琶洲“黃金三角”加持,房企對于優質地塊有著樂觀預期。天河對于高端人群的吸引力不言而喻,未來區域客戶群將覆蓋粵港澳大灣區等實力雄厚的買家;對于購房者而言,當前天河面臨“一手缺貨+地價變動”的現狀,更需把握機會適時入市,以免過分等待造成購房成本增加。

從化

地鐵14號線與價格洼地優勢帶動街口—江浦板塊成交

去年底地鐵14號線開通標志著從化正式納入廣州“地鐵圈”,從街口—江浦通往白云的時間將控制在45分鐘左右;同時,通過知識城接駁,從化與知識城通勤時間在半小時內。廣州中原研究發展部認為,從化樓盤“低價優勢”對白云、越秀、黃埔知識城上班族具有較強吸引力。

從長遠角度來看,從化將承接白云人口轉移及居住需求。廣州中原研究發展部認為,當前白云正積極推進“三舊”改造,優化低端專業市場,作為廣州常住人口最多的區域(271萬人),未來部分居住、置業需求沿地鐵線往北部外溢的可能性較高。

北部兩區中,花都優質板塊均價已達2.5萬—3萬元/平方米,相比之下從化優質項目單價在2萬元/平方米上下,雖然從化生活配套成熟度仍有待提高,但對價格敏感度較高的購房者而言,具備較強吸引力。

  

排名

區域

板塊

成交套數

均價(元/㎡)

成交占全市占比

1

增城

永和

1661

20500

10.6%

2

南沙

金洲

1319

23900

8.4%

3

番禺

亞運城

1175

25000

7.5%

4

增城

朱村

998

21700

6.3%

5

增城

新塘

889

23860

5.7%

6

黃埔

知識城

833

22500

5.3%

7

從化

街口-江浦

709

18500

4.5%

8

荔灣

廣鋼

571

50000

3.7%

9

南沙

黃閣

509

21000

3.3%

10

海珠

廣紙

482

52500

3.1%

11

黃埔

香雪

421

22000

2.7%

12

增城

荔城

287

21000

1.8%

13

白云

新市

278

52000

1.8%

14

花都

新華舊鎮

273

23000

1.7%

15

花都

花都區府

242

26500

1.5%

16

增城

石灘

221

16000

1.4%

17

天河

東圃

220

47000

1.4%

18

花都

獅嶺

214

15500

1.4%

19

荔灣

滘口

189

48500

1.2%

20

南沙

南沙灣

164

29250

1.0%

  數據來源:廣州中原研究發展部

  統計周期為2018.12.26-2019.3.17

  本版制圖/圖表/制表:張芬

(責任編輯:wqq)

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